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拨开成都写字楼楼市迷雾

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商品住房成交量下降,土地拍卖遇冷,开发商推出各种眼花缭乱的促销活动……一系列表象似乎都在昭示着宏观调控的威力。成都,地处西部的房地产二线城市,又有着宜居之城的美誉,其受政策影响程度是否与沿海一线城市相提并论?实际上,成都房地产市场目前表现出来的和北京、上海等大城市一样的迷局,有着本质的不同。新政对成都的影响,更多的是心理上的暗示,在迷局一样的表象下,房地产市场依然激流涌动。 

土地拍卖遇冷背后

  楼市的迷局,因宏观调控政策而显。在近期出台的一系列宏观调控政策中,“杀伤力”最大的无疑是“土地招拍挂新规”和“二套房商贷”,两个政策一个直接对准开发商,一个直接对准购房者。

  10月9日,国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(以下简称39号令),其中规定,受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

  此政一出,业界哗然。对于大宗土地出让而言,这样的付款方式无疑给拿地开发商造成了很大的融资难度。对于资金雄厚、融资能力强的房地产开发企业,新政策对他们有可能是一次考验;对于资金、融资能力不足的企业,土地新政的实施无疑令他们的日子更加难过。

  此前,很多开发商普遍采取的是“分期取得建设用地使用权证书”的做法:开发商先盘下整块土地,缴纳部分出让金,按缴纳比例取得土地使用证,然后向银行进行土地抵押贷款,分期缴清全部出让金。如此一来,有限的资金就可以撬动多个项目。新政实施后,这个循环链条将被打断,必须有足够的资金拿下土地才能进行下一步开发,房地产开发门槛将因此大大提高。

  然而,对于让许多外地开发商感到巨大压力的“39号令”,对在成都开发项目的房地产公司影响却并不大。实际上,成都土地拍卖交易早就在执行这样的政策,开发公司参加拍卖获得土地,要付清所有土地款项才能拿到建设用地使用权证书。早在2004年初,成都市政府就明确规定,开发公司竞得出让宗地后,在合同里约定了具体付款时间。一般采用“3-3-4”的付款方式,即土地成交当天交付30%的款项,成交头3个月内交付30%,余下的40%在半年内付清。全部土地款项付清后,国土部门才给开发公司发放建设用地使用权证书。而一些大宗土地,国土部门在合同里会对付款方式进行调整,通常是加大首付部分,以防止欠款现象出现。
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