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21世纪不动产:写字楼新政持续调控将加重楼市观望

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继2007年9月27日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后,12月11日两部门再次联合出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。《补充通知》的出台解决了《通知》下发以来各大银行对于第二套房界定标准不一致的问题,加强了《通知》的规范性和实施力度。此次《补充通知》虽然只是对《通知》中不明确地方的补充与细化,并没有增加新的调控手段,但执行的态度与标准更加严厉。21世纪不动产分析认为,《补充通知》的出台可能会对存量房市场产生更大的影响:

  1、加大对投资与改善需求的抑制

  从前期的政策执行效果来看,政策确实对于抑制投机需求,增加房源供给起到了一定的作用,房源量出现一定程度的增长,而且部分前期房价上涨过猛的城市,成交量锐减,房价开始出现回落。但也有城市受政策影响有限,以北京为例,虽然投资性的需求开始减少,房源挂牌量出现一定程度的上涨,业主也不再盲目要价,但价格并未出现下调,再有银行放贷执行标准不一,并未使成交量受到大幅的影响。而《补充通知》的出台从严界定了第二套住房的标准,相信会进一步抑制投资与改善需求。

  2、加重市场观望氛围

  每次新政的出台都会带来整体市场的观望气氛,尤其是今年以来随着防止国家宏观经济过热带来的5次加息等一系列金融调控政策,对买卖双方心理上都有一定的威慑,《补充通知》更是明确了政府对于金融风险的担心以及对调控的决心,相信房地产市场今年的冬天会有些长。但经历了多轮调控政策洗礼后的业主均是资金基础较为殷实,并不会因为新政短期内就会出现大面积的抛售现象,“捂房过冬”依然会是业主采取的主要对策,当然也不排除部分业主由于年底银根紧缩急于将现金汇拢,会采取较激进的作法,但不会成为市场的主流,因此价格在短期内并不会出现大幅回落。

  3、考验房地产中介企业的规范服务与资金

  每轮调控政策带来的成交量下滑的政策冬天都会使相当一批小品牌中介企业由于资金难以维系而被市场淘汰。尤其是对于那些挪用交易客户资金用于门店规模扩张的中介企业,一旦进入交易淡季资金就会显得捉襟见肘。而对于大品牌的中介企业的扩张确是个很好的机会,规范与诚信的服务、品牌建设带来的稳定的客户源以及坚实的资金储备,都将帮助品牌中介克服寒冬。几轮政策调控后可以看到,在小中介纷纷倒闭的同时,大品牌中介企业却在不断的发展壮大,相信政策寒冬也正是中介企业的试金石。
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