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高和收购金澳写字楼 苏鑫详解商业地产机遇

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 11月22日,北京商业地产市场传出新的一宗交易收购案。国内首支商业地产基金高和投资收购了位于北三环马甸桥的金澳国际项目,该宗交易或将成为今年北 京商业地产市场最大的一桩整体收购案。   金澳国际   资料显示,金澳国际由大型央企上市公司中冶置业完成开发,位于北三环与京藏高速公路交口西北角,项目总体建筑面积14万平方米,其中包括酒店式公寓5 万平方米,写字楼类物业约6万平方米以及2万平方米左右的主体商业。   据了解,此次高和投资收购部分为金澳国际的写字楼。   这是今年才成立的高和投资完成的第二笔商业地产交易。但该笔交易的成交金额并未披露。高和投资董事长苏鑫向观点地产新媒体表示,由于中冶置业为上 市公司,不方便单方面透露具体金额。   有分析人士认为,此次收购可能创下2010年北京商业地产成交的总价纪录,超过之前万科在北京的收购案。今年10月15日,万科发布公告,宣布以11.5亿元 收购赢嘉中心。   事实上,与金澳中心相邻的北环中心B座在2009年初时曾进行过一次整售,根据其开发商首创置业公布的数据,当时的成交均价在每平方米2.3万元左右。如 果以此价格为参照,金澳中心写字楼物业整售的总价将在14亿元左右。   尽管苏鑫未能透露该笔交易的收购金额,但其表示,看中金澳国际主要是两个原因,一是该项目区域位置比较好,未来有很大的发展前景,“受利于奥运元 素,该地区的房地产目前发展势头良好。”   据悉,金澳国际所在区域属亚奥商圈,原供地较少,很难形成商业氛围。但北京奥运会后,这一区域逐渐升温。目前,这一区域聚集了中冶、中建、保利、 中国兵器四家大型央企和首创、城建、金隅三家北京大型国企,环贸中心、蓟门桥地王、奥运商业园等多个商业地产项目总开发投资超过400亿元。预计今后三年 写字楼供应量约达50万平米,已相当于CBD的四分之一。   苏鑫表示,目前该区域有部分写字楼的租金已经与国贸持平,主要原因是亚奥商圈当前写字楼比较少,供需关系不是很平稳,但同时,其也认为即使在未来 一两年有大量写字楼入市,也不会因供需关系缓解而拉低租金。   同时,苏鑫认为,该项目地理位置和本身景观较好,在该项目上可以眺望故宫。   苏鑫表示,该项目收购之后,应该和前面几个项目一样选择出售,但在出手之前先要完成项目升级,并选择合适的时机。   苏鑫向观点地产新媒体表示,目前亚奥商圈才刚刚起步,正处于发展阶段,预计在一两年之内市场会逐渐成熟。 商业地产   去年9月离开SOHO中国之后,仅仅一年的时间里,自立门户的苏鑫将自己的生意打理得“有声有色”.   2010年4月底,高和投资以2万多元/平方米的价格整体收购琨莎中心二期写字楼等物业,并更名为中莎广场。这是今年民间资本对商办物业的第一次整体收购 。   随后,高和投资对该商办物业进行整体设计,设定进入门槛和运营标准,甄别和寻找品质较高的租户,最后带租约出售。   4个月后,高和投资便以约3.5万元/平米均价,将中莎广场销售一空。8月29日,高和投资特别举办了一场中莎广场谢幕论坛,这一天,中莎广场3号楼最后4 层写字楼清盘。   对于离开SOHO之后,低调成立高和投资的苏鑫来讲,中莎广场一役算是正式打响了其在业内的名望,完成了其从职业经理人到私募基金老板的职业转型。   在中莎广场销售一空之后,苏鑫曾表示,高和投资已准备接手下一个商业地产项目,而投资额度将远超过中莎广场。   根据苏鑫对观点地产新媒体透露的时间,金澳国际的收购高和投资历时了差不多两个月,也即是说,从9月分开始,苏鑫就在忙着这单生意。   也正是这几个月,中国内地的商业地产也发生了较大变化。尤其是在10月以后,在住宅市场受调控影响,全面限购的背景下,原本冷淡的商业地产热度迅速 提升。   相比之下,北京市场的商业项目供应却严重不足。世邦魏理仕2010年的一份商业地产报告显示,北京市场至明年6月前,将没有新开盘的写字楼项目。能够整 体出售的写字楼项目,则只有目前的金澳国际。   世邦魏理仕中国区总经理金勇表示,2008年,受北京奥运会刺激北京写字楼市场曾出现一轮集中供应,因为很多项目抢在奥运前开盘。造成近两年供应很少 。   另一方面,高和投资写字楼白皮书的调查数据显示,受住宅市场暴涨,而写字楼市场一直较为冷淡影响,2008-2010年7月,共批准89个写字楼立项项目,只 有26是以纯写字楼入市的,比例约29%.大部分写字楼项目都改为了住宅项目出售。   金勇认为,在这一背景下,预计北京商业地产价格会出现持续上涨。世邦魏理仕报告显示,今年北京写字楼市场价格和租金均出现快速上涨的趋势。   尽管面临多方的竞争,以及短期内过热的风险,但苏鑫却认为从目前形势来看,商业地产还有非常大的发展空间。   另一个让苏鑫对商业地产未来前景深具信心的原因是,目前上海已经出现外资撤离商业地产的苗头,比如日前传出的日本森大厦公司准备散售环球金融中心 的消息,以及美国知名的汉斯集团也有意出让其在陆家嘴的商业项目。   面对这种情况,苏鑫称,这些外资的离场给了国内企业,特别是像高和投资这样的基金公司接盘或者抄底的好机会。其表示,外资撤离的确在上海有初步迹 象,并没有蔓延到北京,更不能解读为外资对中国市场的看空。
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