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仲量联行:时机决定办公楼租约成败

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选择在有利于租户的时段进行租约谈判可显著降低租赁成本.



  亚洲写字楼市场的波动为写字楼租户根据市场周期选择租约时机、大幅节省租赁成本创造了大好机会。根据仲量联行近期发布的白皮书《时机选择决定一切——在上升市场中制定有效决策》中的介绍,租户必须善加利用市场周期,选择续租的时机并审慎谈判租约条款,以收获最大利益。

  通过在租金周期中选择有利于租户的时段审议租金和谈判租约,租户能显著降低租赁总成本。目前,所有亚洲写字楼市场均处在租金周期的上升阶段。2006年,所有主要市场的写字楼租金水平预期将呈增长势头,而某些市场的租金水平将在未来几年中持续上涨。在景气的市场环境中,写字楼租金的上浮为租户在谈判租金时构成了特殊的挑战。

  考虑到亚洲的写字楼市场周期通常短于美国、欧洲和澳大利亚,写字楼租金水平在亚洲市场中的波动呈现极端走势。例如,香港(中环)甲级写字楼的平均租金在2004年提高了53%,而在2005年的上半年又进一步提升45%。在香港的一般甲级写字楼中租借20,000平方英尺的办公室,租户在一份常规的三年租约中将额外支出160万美元的租金。有鉴于此,了解目前和今后的市场情况,无论对租户谈判起始租金和审议续租租金均具有重要意义。

  在写字楼租金预期在今后五年持续上涨的城市中,租户应尽快完成续租,并考虑采取在走高的周期中锁定租金水平的策略。在租金涨幅最大的东京、首尔、新加坡和曼谷,租户务必迅速采取行动。租户应考虑在2006-2007年间采取行动的市场则包括雅加达和北京。

  仲量联行上海租户代理负责人韩瑞杰先生(Greg Hyland)表示:“在上海,浦西和浦东的写字楼市场在过去的几年间都对业主有利。2005年,浦西和浦东的写字楼租金分别增长了27%和23%。未来两年至2007年,租金水平预期仍将保持迅速的上升势头,随后由于供应的增长,租金的上升水平将在2008-2009年放缓。2008-2009年由于新供应量的增加,会是租户重新谈判租约或续租的理想时间。与此同时,对于租约即将在2006-2007年到期的租户,则应考虑尽早开始租约洽谈并争取在2008/2009年租约期满或加入2008/2009重新洽谈租金的条款。”

  当租户拥有众多可行的选择方案,并能以此为筹码在谈判中达成最具吸引力的条款时,租户在租借写字楼时将能获得更加令人满意的结果。与写字楼相关的某些因素则具有更加重要的意义,并将左右租户和业主在谈判时的优势。在决定续租或迁址的策略时,租户也应考虑其它一系列问题,这其中包括租约条款、选址策略、折旧方案、装修灵活性、市场信息、成本支出、关键设备、业主实力、合同管理、以及是否贴近市场等。
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