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只售不租:郑州写字楼发展症结问诊

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与传统写字楼经营方式对比,只租不售意味着开发商自己承担起了经营风险。为了保证出租率,开发商在质量上必须倾尽全力,才能吸引商户入驻,保证利润。
  写字楼,住宅价。繁华地段写字楼清盘大促销!××大厦盛大开盘,惊喜优惠不容错过……生活在郑州,类似这样的写字楼销售广告充斥着市民的眼球。 

  “我想不出来,郑州有只用于出租的写字楼。”一位在国际企业中心上班的女孩对记者说。

  以售为主成通病

  传统的模式下,开发商拿地后就会到银行等地争取融资,开发完成后为了尽快保证资金回笼,一般都会出售70%~90%的写字楼,有些甚至出现全部出售的情况。纵观中心区的写字楼,都是由一些中小型的民营企业投资兴建。

  之所以大多开发商都选择在项目刚动工时就开始销售、招商,就是希望在最短的时间回笼资金,以便于能够循环反复地开发新项目。“只租不售对于我们这些资金不是很充足的中小开发商来说,很难办到。”郑州一写字楼的开发商告诉记者。

  “以售为主几乎成为行业的通病。”一位长期从事房地产研究的业内人士指出。他认为开发商这样做回收资金的速度快、工期快,便于滚动开发,短期收效较高。

  该业内人士分析,以售为主的写字楼,开发商为追求利润率,可能牺牲公共空间;在客户的选择上,缺乏针对性;在后期的管理、服务上,会存在诸多不确定性。而以租为主的写字楼,则比较注重公共空间的设计,和各种商务配套,在客户的选择上更加谨慎、也更有针对性,保证了楼盘的总体档次,在物业服务上,也将更加尽心。

  郑州宏远房地产开发有限公司营销总监韩洪涛认为,高档写字楼一半出租,一半销售,是个不错的选择。有人就此认为,郑州写字楼已经过渡到“租售并举”时代。

  “归根结底还是没钱。”河南财经学院工程管理系主任李晓峰一语中的,“开发商之所以这样选择,是因为他们把住宅开发的理念搬到写字楼开发中来,对写字楼的赢利模式和投资回报还没有形成正确的认识,不仅缺乏资金实力,对市场也不够有信心。”

  “以售为主的经营模式,说明某些开发商仍存在一定的投机心理,缺乏长远目标。这种投机心理并不利于市场的健康发展。“河南顺驰地产有限公司销售部经理齐华伟认为,租售并举是市场过渡的一个形式,只租不售才是写字楼市场成熟的具体表现,北京、上海等城市的写字楼市场大都采用这种经营模式。

  “如果开发商经济实力强一些,对郑州写字楼市场有信心,就会采取只租不售的经营模式。”上海东方智囊知天行总经理未大卫分析说。目前开发商普遍看好的分拆销售,虽然可以短期收回投资,但由于业主太分散,难以统一管理。个别档次不高的写字楼,由于公司实力、人员素质参差不齐等原因,管理就更难了。
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