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降价是房地产业的理性回归

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  目前,北京五环以内的商品住宅价格基本在1万元/平方米以上。据此计算,房价达到家庭年收入的12倍。一个家庭要不吃不喝12年才能买一套房。

  单边征收印花税政策的出台,被市场看做拯救股市下跌的明确信号,与此同时,人们开始联想楼市会不会也得到拯救,笔者认为,楼市是否该救首先得从房价下跌是否合理进行辩证。

  房价水平多高才是合理的?这是房地产市场的核心问题,涉及购房者、开发商、政府、银行等众多利益主体。

  根据世界银行和联合国人居组织提出的标准,一个家庭的购房价格在其家庭年收入的3~6倍为合理范围。如果取其高限,以2007年北京市城乡人均收入24683元,每个家庭3名成员计算,一个家庭的合理购房支出为444294元。一个三口之家,如果按照90平方米计算,每平方米房价为4937元。目前,北京五环以内的商品住宅价格基本在1万元/平方米以上。据此计算,房价达到家庭年收入的12倍。一个家庭要不吃不喝12年才能买一套房。

  “拐点论”者认为,这个房价无疑是难以长期支持的。“房奴”一词深刻描绘了众多购房者供房的痛苦,同时还有很多无力购买住房想做而做不了“房奴”的居民。如果按照房价和家庭收入比等于6倍为合理水平,北京房价要下跌至少50%,方可达到“合理”水平。

  但在中国这个计划经济向市场经济转轨,同时从农业社会向工业化、信息化社会转轨的国家,仅靠联合国的上述标准是有失偏颇的。在中国研究房价合理性问题,还需要考虑以下因素:

  一是隐性收入问题。中国国情决定了很多收入是无法统计的。这些隐性收入是居民收入的重要组成部分,但在历次官方统计中都未纳入统计数据中。二是中国人的储蓄率高于国外平均水平。中国的居民储蓄率高达40%以上,为全世界最高的国家之一。这意味着在同等收入的情况下,中国居民可用并愿意用于购买房屋的资金,要高于世界平均水平。三是中国人对自有房屋的强烈需求。由于目前国内很多法律法规和政策,居民没有自己的房屋,会带来很大的不方便。比如居民无法将自己的户口落在自己租住的房屋,这会带来一系列的问题,比如将来子女的户口及教育等。因此中国人往往宁可别的地方省一点,用省出来的钱早日买房。

  四是目前部分住房需求是以前压抑的住房需求的释放。不少住房消费,其购买资金来源于全家多年的储蓄。以前商品房出现前,这些人即使有住房需求,也无法利用这部分资金。现在这部分资金流入住房市场,也加大了商品房市场的需求。

  五是中国居民对中国经济增长的预期。中国经济连续30年平均增速在8%以上,这是世界其他国家很难达到的。对家庭收入未来预期增长,会使消费者扩张自己的购房需求。
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